走进台前的物管上市企业，一面担当着镁光灯下的宠儿，一面肩担着更多资本市场的期待。
8月21日，刚刚交出了中期成绩单的中海物业(HK：02669)似乎便未能担起这份厚爱，中期归属母公司净利润增长12%的表现仅仅换来了股价下跌超过4%的尴尬。从披露内容来看，中期业绩的低于预期似乎源自于不理想的当期毛利水平，而从另一方面看，近年来缓慢的在管面积增速或已决定中海物业已很难追赶同行的脚步。
在过往，作为第二家在香港上市的内地物业管理公司，含着金钥匙的中海物业似乎从上市伊始便站在“第三方艰辛扩张”的另一端。而如今，随着行业开始加速跑马圈地，这份来自母公司的依赖，似乎也在成为企业发展的步伐桎梏。
增值服务业务利润率下滑
今年中期，中海物业延续了上市多年来的步调，继续以缓行的姿态前行。
根据披露，今年上半年，中海物业实现营业收入28.5亿港元，同比增长18%;毛利润上升5.5%至5.12亿港元，公司拥有人应占溢利较去年同期上升12.0%至港币2.8亿元。
对于多数行业来说，这均是不俗的成绩，但对于刚刚经过波澜壮阔的物管行业，这份“无惊无喜”似乎只能换来一些股东们的失望。在资本市场上，中报发布的次日，中海物业以每股7.41港元报收，较前一交易日下跌4.63%，日内最大跌幅甚至一度达到11.2%。
事实上，就在这个上半年，物管行业“意外”地完成了从“幕后”走向“台前”的里程碑，而聚光灯下的追捧亦不断带动着板块股价水涨船高——在上半年，行业整体股价上涨超过50%，其中，中海物业亦进一步得到资本的溢价，在5月份股价曾一度涨逾九成。
在业内人士看来，资本的青睐来自于资本对物管行业大跨步发展的期待，但较高的估值也成为企业发展的包袱，即需要展现足够的成长能力来兑现这份期待。事实上，就在中海物业发布财报不久之前，中金公司便曾给出了中海物业上半年净利润将同比增长18%的乐观预期。随着中期成绩单的披露，显然，中海物业让这份“期待”落了空。
通过梳理，“失望”或来自于不理想的利润率。在2020年上半年，中海物业原本不高的利润率进一步下滑，其中，毛利率由20%直降2个百分点至18.0%。同时，这一水平也大幅低于行业平均水平，目前物管行业已披露中期业绩数据的13家上市公司毛利率均值约为30%，其中，奥园健康(HK：03662)、鑫苑服务(HK：01895)等物管企业毛利已达到40%上下。
显然，相较于母公司在房开领域盈利能力的“无出其右”，中海物业的“赚钱”本领并不出众。进一步分业务来看，增值服务业务又成为干扰本期利润率的“元凶”。具体来看，作为物管行业内最具想象空间以及拥有极大盈利潜能的业务，中海物业增值服务的盈利表现并不理想，仅实现约为24.4%的毛利率，同比下降9.5个百分点。从绝对金额来看，该板块上半年实现营业收入6.11亿元，占期内总收益有所提升，达到21.4%。
一直以来，加大增值服务投入，提升其比重是行业的一个趋势，也是企业追求更好服务以及更高盈利的直接途径。可以看到，自2019年对增值服务业务的重整后，中海物业的增值服务业务收入占比已经从2018年的9.9%有了较大的提升，但如今来看，盈利依然是其的短板。
进一步来看，从具体业务来看，中海物业的增值服务并无二致，根据中报的注释，该项业务主要包含着为开发商及物管公司提供安保、保养以及顾问咨询等非业主服务;以及提供资产经营、居家生活服务等业主服务。
这或意味着，利润率的提升将更多体现在细节。在业内人士看来，对于中海物业来说，增值服务难以形成预想中的盈利效果，核心问题仍是成本的管控，此外，则是需要在具体业务中，强化与业主、客户间的纽带，打造自身独特优势及服务的壁垒，从而提高物业管理的增值服务水平，提升企业在增值服务中的溢价能力。
在管面积增长失速
从另一层面来看，机构及投资者对于中海物业盈利增长18%的预期或许并不算高。
通过梳理已披露中报的上市物管头部企业业绩发现，上半年包括绿城服务(HK：02619)、雅生活服务(HK:03319)、新城悦服务(HK：01755)等企业归属母公司净利润同比增幅均接近或超过50%;而尚未发布财报的碧桂园服务(HK：06098)也在此前预告今年上半年归属母公司净利润将实现超过50%的增速。
这无疑折射出企业利润层面上的失速，在此背后亦是中海物业依靠母公司的在管面积，与行业跑马圈地大环境的割离。根据披露，截至上半年末，中海物业在管面积指标约为1.58亿平方米，较去年同期增长10.7%，较去年年末的1.51亿平方米增长约4%。而当前上市规模物管企业整体在管面积增幅均在30%以上。
回首过往，背靠“大树”的中海物业似乎始终没能走出母公司的荫泽。在2015年年末，中海物业曾含着“90%管理面积来自中海系企业”的金钥匙成功上市，而经过行业盛行多年的跑马圈地后，中海物业的第三方外拓以及外延式收并购依然难见成果——截至2019年末，中海物业的第三方在管规模仅为8.1%。
在这背后，中海物业的规模也已逐渐被“后来者”拉开差距。仅从2019年来看，行业多数头部企业似乎都找到快速扩张的抓手。例如，雅生活服务以“每月一收”的节奏加码外延，碧桂园服务在并购之余拿下了“三供一业”业务，而同为央企的保利物业(HK：06049)也通过公建及其他物业的大幅增长，而在2019年，上述三家企业几乎在一年之内就达到了中海物业上市5年来的在管面积增量。
而在今年上半年，上述企业的扩张速度依然没有减慢。截至期末，雅生活整体在管面积突破5亿平方米，若剔除含参股公司及咨询顾问面积，这个数字也达到了3.5亿平方米。除去来自雅生活、绿地集团双股东的输送面积后，新增第三方面积占比已接近八成。
回到中海物业，即便得益于母公司的并购重组，获得中信地产物管资产等快速发展的契机，但近5年年均在管面积增长仅约2000万平米，复合增速亦仅不足20%。
“其实也是一个行业的通病。”在地产分析师严跃进看来，很多企业的物业管理业务在剥离出来独立发展后，还是对母公司有着极大依赖，并没有真正实现市场化。在行业整体快速发展的背景下，如果没有持续的收并购，或者说收并购能力不强，肯定会影响对于企业的成长，最终对股价、市值都是有损害。
事实上，自2019年以来，中海物业亦开始加快开拓第三方项目，实现了1504.27万平方米新增合约面积;而在最新的2020年中期，中海物业亦新增了1162万平方米，然而，与其余头部企业选择以跨越式节奏扩张，这种略显“温和”的扩张方式能否拉近与其余头部企业的差距犹未可知。
在今年4月份，中海物业再度与中海地产等中海系企业续签了服务协议，这无疑是中海物业未来进一步稳健发展的保障，而在未来如何摆脱这份依赖，或亦是中海物业亟需打破的枷锁。
关键词： 中海物业
